7 טיפים לפני לקיחת משכנתא

אם אתם עומדים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם, רוב הסיכויים הם שאתם עומדים לקחת משכנתא. למרות שמדובר בתהליך אותו עובר אחוז גדול מהאוכלוסיה, רובנו מגיעים אליו בלי שום ידע מקדים, ואת רוב המידע אנחנו צריכים לאסוף לבד, מהרשת, או בעזרת יועץ משכנתאות.

התהליך מחייב אתכם להכיר מקרוב לא רק את חשבון הבנק שלכם ואת נציגי הבנק, אלא להתיידד עם נציגי בנקים נוספים ובנקים למשכנתאות, ללמוד לנהל משא ומתן ולהכיר במהירות מונחים כמו ריבית קבועה לעומת משתנה, גרייס, הצמדה לדולר ועוד.

כדי לבדוק איך עושים את זה, דיברנו עם שני זוגות צעירים שלקחו משכנתא וקנו דירה. זוג אחד נעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות, והזוג השני ערך את הבירורים מול הבנק באופן עצמאי. שניהם מרוצים מהדירות שלהם מאוד, מהתהליך לקבלת המשכנתא, קצת פחות.

צילום: שאטרסטוק

הבדל של עשרות אלפי שקלים בגובה המשכנתא

טל (34) ואריאל (38), קנו דירה בשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב, והם מסבירים שצריך לזכור שמדובר בהתחייבות גדולה: "רכישת דירה היא בהרבה מקרים העסקה הכי יקרה שאדם או זוג עושים בחיים שלהם. אנשים נלחצו בעבר מהתחייבות לשלוש שנים לחברות סלולר, וכאן מדובר ברכישה לטווח ארוך, על מיליוני שקלים" מספר טל.

הם בחרו להיעזר ביועץ משכנתאות על סמך הרצאה שלו, אליה הגיעו במקרה ובה הבינו שאין להם את הידע או הזמן הדרוש. "הוא עשה את כל העבודה המתישה עבורנו", מספר טל, "גם אם אשב במשך שנה על כל לוחות החישוב, אבדוק שילובים בין מעל ל-40 מסלולי משכנתא שונים, כשיש הבדלים בגובה הריביות גם בין סניפים שונים באותו בנק, אני לא חושב שאגיע לתוצאה ולחיסכון בזמן שהוא נתן לי".

טל ואריאל קיבלו ארבע הצעות, כשהמיקוח נעשה בין שתי הצעות עיקריות, והבחירה הסופית הייתה בבנק שנתן את ההצעה הטובה ביותר, בזמן הקצר ביותר. ההבדל בין ההצעה אותה לקחו לבין הצעות אחרות התבטא בעשרות אלפי שקלים.

טל מציע לקחת בחשבון שמדובר במשהו שצריך לגשת אליו בסבלנות ואורך רוח: "אם אתם לא מגיעים מתחום הבנקאות ואתם עסוקים במקביל במרדף היום-יומי של עבודה, ילדים, זמן לזוגיות, זמן לעצמכם, משפחה וחברים – זו מטלה שצריך לפנות לה חלק נכבד מהזמן שלכם. כל זה במקביל להחלטות שתקחו עוד קודם לכן על סוג הנכס, האם לקנות דירה בבניין או בית פרטי ובחירות נוספות שמתרחשות בדרך".

"זה כאב ראש, אבל אפשר לקבל תנאים טובים בקניית דירה"

מרינה (32) ואסף (34) קנו דירה בחולון, וביצעו את המשא ומתן מול הבנקים בעצמם. גם הם וגם טל ואריאל לא הגיעו עם שום ידע מוקדם על הנושא, למעט המידע הבסיסי שמדובר בהרבה כסף, ושפריסת ההחזר על גבי שנים הכרחית כדי לעמוד בו באופן סביר. "אני מודה שזה היה כאב ראש לא קטן", היא אומרת, "אבל אפשר לעשות את זה לבד, ולקבל תנאים טובים בלי עזרה חיצונית. צריך לקחת בחשבון שזה לוקח זמן, כולל חיפושי חנייה, ולהיערך עם כמה ימי חופש מראש".

מרינה ואסף קיבלו שתי הצעות, התמקחו ובחרו בהצעה הטובה יותר. מעבר לזמן, מה שאיתגר אותם היה העובדה שעדיין מדובר בתהליך מסורבל. "יש הרבה בירוקרטיה מסביב", היא מסבירה, "עם הרבה חתימות שצריך להעביר פיזית ממקום למקום".

למרות שאף אחד כנראה לא יתאר לכם את לקיחת המשכנתא ככיף גדול, היערכות מקדימה וקצת ידע יכולים בהחלט להקל ולזרז עניינים, וגם להבטיח שתדאגו לקחת את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.

צילום: שאטרסטוק

7 טיפים ללקיחת משכנתא מזוגות שעשו את זה:

  1. נשימה עמוקה: כנסו לנושא עם סבלנות. התהליך לוקח זמן, וניירת ויכול לארוך החל משבועיים ועד למעלה מארבעה חודשים.
  2. קודם מוצאים דירה, אחר כך לוקחים משכנתא: הבנקים קובעים פגישות על משכנתא רק אחרי שיש לכם מסמך שמאשר הסכמה עקרונית לרכישת הנכס מהצד השני. גם אם מדובר בפרויקט עתידי שיתממש בעוד כמה שנים, הגיעו עם הוכחה שאתם עומדים לקנות דירה.
  3. ניירת: הגיעו לבנק עם תלושי משכורת של כל מי שלוקח את המשכנתא, לשלושה חודשים אחורה. מומלץ לברר אם הבנק מבקש מסמכים נוספים במעמד זה.
  4. זמן זה כסף: אם ההכנסות שלכם מאפשרות צמצמו את טווח השנים של המשכנתא והגדילו את ההחזר החודשי. זה יחסוך לכם זמן ועלויות של ריביות.
  5. קובעים פגישות סמוכות: ההצעות מהבנק תחומות בזמן שבו "שומרים" על ההצעה עבורכם. לכן כדאי לקבוע פגישות סמוכות זו לזו ככל הניתן עם בנקים שונים, כדי שיהיה לכם פנאי לבחור את ההצעה הטובה ביותר בלי שהתוקף שלה יפוג.
  6. שימו לב לפרטים הקטנים: וודאו שאחרי התשלום הראשון סכום ההחזר החודשי שלכם – כלומר גובה הריבית והקרן – הולך ויורד. טעויות קורות, ואתם עלולים למצוא את עצמכם ממשיכים לשלם את אותו סכום החזר גבוה גם במשך עשר שנים.
  7. חקרו ושאלו: בררו ברשת, עם חברים שכבר עשו את זה או עם איש מקצוע על סוגי המסלולים השונים והריביות, ולמדו איזה מסלול מתאים להון הראשוני, לגובה המשכנתא ולהחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו. קבלו לפחות שתי הצעות לפני שאתם מחליטים, כדי שתוכלו להתמקח ולקחת את ההצעה הטובה יותר. מדובר בסכומי כסף גדולים שישפיעו עליכם לאורך שנים.

בהצלחה!

גרים או משכירים?

אחד השיקולים המהותיים והראשונים שמשפיעים על בחירת דירה לקנייה הוא מי הולך לגור בה. לפני שתבחרו אזור בו תחפשו את הדירה החדשה שלכם, כדאי שתחליטו אם אתם קונים אותה עבורכם למגורים, או להשקעה. אם הדירה מיועדת עבורכם, היא צריכה להתאים בגודל ובמיקום לצרכים ולשגרת החיים שלכם. אם היא מיועדת להשקעה, בחירת המיקום יכולה להיות אחרת לגמרי.

נוסף למיקום, גם הגודל, המחיר והיחס ביניהם יהיו שונים בהתאם לסוג הדירה שתבחרו. אם אתם רוצים דירה עבורכם, היא תצטרך להיות קרובה באופן יחסי למקומות העבודה שלכם, או לדרכי גישה אליהם. היא גם תצטרך להיות בגודל מתאים לנפשות בבית. אם היא להשקעה, היא יכולה להיות בכל מיקום שהוא, תאורטית, ובגודל שהתקציב שיש לכם יוכל לקנות באותו אזור.

עוד שיקול שחשוב לקחת בחשבון הוא שאם תבחרו בדירה להשקעה, תצטרכו להשכיר אותה. באותו זמן תשלמו שכירות בדירה שבה אתם גרים, אלא אם כן יש לכם סידור אחר (דירה של קרובי משפחה, למשל).
כדי שתבחרו באפשרות הנכונה עבורכם, סידרנו את השיקולים כשאלות, לפי מידת ההשפעה שלהן על ההחלטה:

האם אתם רוצים ומסוגלים לנהל שוכרים בדירה שלכם?

השכרה של הדירה הכרחית כדי להחזיר את ההשקעה. אתם יכולים לראות בה התעסקות מעיקה, או לקחת אותה לכיוון החיובי ולהיות בעלי הבית שתמיד חלמתם שיהיו לכם – כאלו שמשכירים דירה בשכר הוגן, זמינים אבל לא מנדנדים ולא מעלים את שכר הדירה במאות שקלים כל שנה.
אם התשובה לשאלה היא לא חד משמעית, אין מה להתלבט יותר – תרכשו דירה למגורים. אם התשובה היא כן, יש עוד כמה שאלות קטנות.

מה התקציב שלכם לרכישת דירה?

התקציב כולל גם את ההון הראשוני וגם את המשכנתא שתוכלו לקחת בהסתמך עליו. משכנתא היא הלוואה שמחזירים במשך עשרות שנים – ודאו שאתם לוקחים אחת שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים שלה לאורך זמן, כולל לחשוב על הפתעות והוצאות לא צפויות בדרך.
ברגע שתדעו מה התקציב שלכם, עברו לשאלה הבאה:

האם התקציב מאפשר מגורים באזור שלכם?

מומלץ לבחור בדירה שתחיו בה בנוחות בשנים הקרובות. היא צריכה להיות בדיוק בשבילכם, לא גדולה מדי ולא קטנה מדי. אם אתם מתכננים להביא ילד לעולם בשנה הקרובה, חפשו דירות של 3 חדרים. אבל גם אם אתם כבר שלושה, ואולי בהמשך תהיו ארבעה או חמישה, לא בטוח שנכון לכם לקנות דירה גדולה מראש. לרוב, עדיף להשקיע עכשיו בדירה למידותיכם ולעבור לדירה גדולה יותר בהמשך. אז תוכלו להשכיר את הדירה שבבעלותכם, או למחזר משכנתא.
אם התקציב הנוכחי שלכם לא מאפשר רכישת בית שתוכלו לגור בו בנוחות, תבדקו אם מעבר לאזור אחר או אפילו שכונה אחרת באותה עיר יכול להוזיל עלויות.

צילום: שאטרסטוק

וזה הזמן לעוד שאלה אחת אחרונה בנושא:

איפה תרצו לגור עוד שלוש שנים?

אותו תקציב מאפשר קנייה של דירות בגדלים שונים בערים שונות בארץ. אם יש סיכוי שבהמשך תעברו לאזור שבו רכשתם את הדירה, כדאי לשקול רכישת דירה גדולה בעיר אחרת, מאשר קניית דירה קטנה בעיר שבה אתם גרים. אם אתם חושבים שתעברו לדירה רק בפרק ב', כשתרצו דירה קטנה יותר – יכול להיות שגם דירה קטנה תתאים. כדאי לקרוא ולהתעניין באזור שבו אתם שוקלים לרכוש דירה, כדי לשער איך השכונה תיראה עוד חמש ועשר שנים ומה יהיו המשמעויות לערך הנכס העתידי שלכם.

וזכרו, למרות שמדובר בהחלטה גדולה, גם היא ניתנת לשינוי. אפשר תמיד למכור ולעבור לדירה אחרת, כל עוד עושים זאת מתוך מחשבה ולוקחים בחשבון מה נכון ואפשרי מבחינתכם.

מחיר למשתכן – האם זה מתאים לכם?

אם אתם שוקלים לקנות דירה משלכם, אתם יכולים לנסות את מזלכם ולהירשם לאחת ההגרלות של "מחיר למשתכן". לפני הכל, הדבר הראשון שחשוב שתעשו הוא לבחון איזו דירה הכי מתאימה לכם מבחינת התקציב, המשכנתא שאתם מתכננים לקחת, המועד שבו תרצו לעבור לדירה והמיקום שבו כדאי לכם לחיות ביחס למיקום העבודה שלכם. דירה היא התחייבות כלכלית גדולה, וככל שיהיה ברור לכם מראש מה אתם מחפשים, יהיה לכם הרבה יותר קל להגיע להחלטה.
על פניו, בחירה ב"מחיר למשתכן" יכולה לחסוך לכם כסף. אבל, חשוב שתכירו את כל האפשרויות העומדות בפניכם ומה המשמעות של כל אלטרנטיבה לפני שמחליטים.

צילום: שאטרסטוק

1. חשוב להציג הון ראשוני

כל רכישה של דירה מצריכה הון עצמי ראשוני, וכדי לרכוש דירה בהגרלות של "מחיר למשתכן" תצטרכו הון ראשוני של 25% מערך הדירה שבה אתם מעוניינים. כך שעל אף שמדובר בדירות שניתנות בהנחה, הן עדיין מצריכות היערכות כלכלית נכונה ומתוכננת, בדיוק כמו ברכישה של כל דירה אחרת. מה שמוביל אותנו לסעיף החשוב הבא:

2. האם מחיר למשתכן באמת משתלם?

התשובה הקצרה היא: לרוב כן, אבל כדאי לבדוק אילו עוד דירות מציעים באותו אזור, ולוודא שהדירה שבה זכיתם מתאימה לצרכים שלכם. עוד שיקול שצריך לקחת מבחינת התקציב, הוא שבחלק גדול מהמקרים תצטרכו להתחיל לשלם את המשכנתא שלקחתם במקביל לתשלום שכירות. הסיבה לכך היא שאת המשכנתא תתחילו לשלם עם רכישת דירה מ"מחיר למשתכן", אבל עד שיסיימו לבנות אותה יעברו עוד כמה שנים. לעומת זאת, בדירה יד שנייה מועד המסירה לרוב סמוך למועד הרכישה, ואילו בדירה חדשה שאינה במחיר למשתכן הקבלנים נותנים אפשרות לשלם 20% בחוזה ואת היתרה בסמוך למועד המסירה המתוכנן.

3. יש לעמוד בקריטריונים כדי להירשם

קיימים תנאים מסוימים שצריכים להתקיים כדי שתוכלו להירשם להגרלות, שיקנו לכם סיכוי לרכוש דירה באחד הפרויקטים. מאוד בגדול, אתם צריכים להיות יחידים בני 35 ומעלה או זוג נשוי ללא דירה בבעלותכם בשש השנים האחרונות, גם לא בדמי מפתח, ולא בעלי חלק מדירה בשש השנים האחרונות. בחלק מההגרלות יש אפשרות להירשם גם כ"משפרי דיור".

4. ערים ספציפיות

אתם יכולים להירשם להגרלה על דירה רק בערים בהן יש פרויקטים של מחיר למשתכן. מותר להירשם לפרויקטים שונים בשלוש ערים שונות, כל עוד עושים זאת בתשומת לב, כי ברגע שזכיתם בהגרלה אחת – כל היתר מתבטלות. היו ערים לכך כדי שלא "תקבלו" דירה במיקום שלא מתאים לכם.
דוגמא טובה לכך היא היצע של דירות למכירה בראשון לציון בה קיים ביקוש רב לבנייה חדשה לזכאי מחיר למשתכן שלמעשה מחזקים את עליות המחירים העתידיות, ולכן נראה כי מגמה זו צפויה להימשך.

צילום: הדמיה

5. מפרט סטנדרט קבוע

בגלל מחויבות הקבלן לספק את הדירה במחיר שנקבע מראש אין אפשרות לערוך שינויים ברוב מה שנוגע למפרט הדירה, כולל גודל הדירות, הריצוף ואפילו מספר או מיקום השקעים. מדובר בסטנדרט קבוע עם מעט אפשרויות בחירה, בלי אפשרות לשנות או לשפר את רוב הדברים שבבואכם לרכוש דירה חדשה מקבלן ניתנים לשדרוג, הוספה או משחק בתוך הבית העתידי שלכם. בבחירת דירה חדשה מקבלן המפרט גמיש יותר, ואתם יכולים לבצע שינויים בהתאם לטעם ולצרכים שלכם.

6. זמן ההמתנה לדירה

אם זכיתם בהגרלה, יודיעו לכם על הזכייה בכתב, שבוע לפחות לפני מועד בחירת הדירות. לאחר הזכייה תוזמנו להגיע למשרדי היזם במועד בחירת הדירה, ותוכלו לבחור אחת לפי "מיקומכם בתור". למשל, בהגרלה של 100 דירות, אם זכיתם ראשונים, תוכלו לבחור מבין כל הדירות את זו שאתם רוצים. אם זכיתם אחרונים, תקבלו את הדירה האחרונה שנשארה. הבחירה צריכה להיות זריזה, כי לכל זוכה יש 45 דקות בלבד לבחור את הדירה שלו. לאחר הזכייה ובחירת הדירה, עוברות שנים עד שתיכנסו אליה. ברכישת דירות חדשות מקבלן, אפשר לבחור בדירות לכניסה מיידית, או כאלו שזמן ההמתנה עבורן קצר יותר.

7. חשוב לעבור בעיון על תכניות הדירה

אחד הדברים הכי חשובים שיש לעשות בבואכם לבחור דירה, הוא לוודא שהתכניות שלה תואמות את הצרכים שלכם. בשכונות של "מחיר למשתכן" יש תכנון קבוע מראש למתחם, עם ניצול מקסימלי של זכויות הבנייה. לפעמים התכנון הזה מוביל לדירות גדולות מאוד עם חללים רחבים מאוד. זה לכשעצמו לא דבר רע, אבל תכנון כזה לא מתאים לכולם, במיוחד כשעל גודל משלמים לא רק במעמד רכישת הדירה, אלא גם באופן קבוע ומתמשך עם תשלומי הארנונה. ודאו שהדירה, כל דירה שתבחרו, מתוכננת ופונקציונלית לצרכים שלכם, ובדקו אם יש דירות חדשות מקבלן באותו אזור במחיר זהה, ובתכנון שיותר מתאים לכם.

צילום: שאטרסטוק

8. התחייבות לדירה

מחיר למשתכן כובל את בעלי הנכס לחמש שנים מיום קבלת המפתחות. אינכם מחויבים לגור בדירה במשך חצי העשור הבא, אבל במידה ותרצו למכור כי המשפחה גדלה, מישהו החליף עבודה או מכל סיבה אחרת, תצטרכו לחכות עם המכירה.
בגדול, הסיבה לכך נועדה להיטיב עם שוק הנדל"ן, לקרר אותו ולהרחיק משקיעים או משקיעים פוטנציאליים. אבל בראייה לטווח ארוך, מי שנכנס לתוכנית צריך לזכור שמרגע החתימה ועד ליום שימכור את הדירה, אם ירצה, יעברו בין 8 ל-9 שנים, כשלוקחים בחשבון את זמן קבלת ההיתרים לבניה וסיום התהליך. על כל אלו צריך לחשוב מבחינה כלכלית: האם תשלום שכר הדירה בשנות ההמתנה לבית חלומותיכם, יחד עם התשלום למשכנתא במקביל לשכירות, לא פוגע בהנחה שהובטחה לכם במסגרת התכנית.

9. איזו דירה לבחור?

כעת יש לכם יותר מידע כדי להחליט איזה מסלול מתאים לכם. ההמלצה שלנו היא לתכנן היטב, וקודם כל להבין מה התקציב העומד לרשותכם, מתי אתם יכולים לקחת משכנתא ובאיזה גובה של החזרים חודשיים תוכלו לעמוד לאורך זמן. לאחר מכן בחרו אזור בארץ שבו תרצו לגור וגודל של דירה – ובחנו את האפשרויות העומדות בפניכם שיתאימו לתנאים שלכם, ולא להפך. זמינות קבלת מפתח מאוד חשובה ואפשרות התאמת הדירה לצרכים שלכם חשובה אף היא.

לקחת משכנתא בקלות

הדרך של רובנו לרכישת דירה עובר בבנק למשכנתאות. ההחלטה המרגשת על חיים בבית שכולו שלנו, וההחלטה העסקית על השקעה בנדל״ן, כרוכות בסוגיות בירוקרטיות, מפגשים עם שמאים, רשמי זכויות, עורכי דין ואחרים, כמו גם בחיפוש אחר משכנתא שמתאימה לצרכינו ויכולותינו.
בזכות רגולציות ממשלתיות בשנים האחרונות ושינויים כלכליים שנעשו לאחרונה, עומדות בפנינו אופציות רבות ללקיחת משכנתא. הריבוי הזה משחק לטובתנו כצרכנים ומספק דרכים לחסוך בהוצאות – גם באופן נקודתי וגם לטווח הארוך.

איך בוחרים משכנתא ודירה שיחסכו לכם כסף?

השלב הראשון הוא להבין אילו סוגי משכנתאות קיימים בשוק ומה רלוונטי עבורכם. במשק הישראלי מוצעים תשעה מסלולים עיקריים וההבדלים ביניהם טמונים בגובה ותכיפות השתנות הריבית, סוג ההצמדה, משך ההלוואה ומושגים אחרים. חפשו מידע ברור על הנושא כי ככל שתדעו יותר, תרגישו פחות אבודים בפגישות העתידיות בנושא. הנה מילון מונחים שיוכל לעזור לכם להתמצא.

צילום: שאטרסטוק

קבלו עצה טובה

אנחנו ממליצים לדבר עם קרובים או חברים שכבר לקחו משכנתא. התייעצו עם אנשים שאתם מכירים טוב וסומכים על שיקול הדעת שלהם, כי אין חכם כבעל ניסיון. גם אם השיקולים שלכם שונים, תוכלו להבין יותר טוב את התהליך ולאמץ את מה שמתאים לכם. ראיינו שני זוגות כאלה שלקחו משכנתא והם חולקים תובנות, אנקדוטות וטיפים שעזרו להם.

תכננו מראש

אחוזי המימון לבנקים למשכנתאות השתנו בשנים האחרונות, וכיום יכול רוכש דירה יחידה (מי שאין לו כבר אחת) לקבל עד 75% מימון מערך הנכס. ומהיכן תגייסו את 25% הנוספים להצגת ההון העצמי הנדרש? עשו חשבון ארוך שכולל את ההשקעות הנזילות (מזומן, קרנות נאמנות, ניירות ערך, פקדונות) ואם אין לכם מושג איפה הם נמצאים, היעזרו באתרים המתמחים בחיפוש המוצרים הפיננסים שלכם.
אם עומדות לרשותכם השקעות ארוכות טווח, אולי ישתלם לכם למשוך את הכספים ולספוג את הקנס. במקרים אחרים ישנה אפשרות לשעבר את בית ההורים לטובת ההון העצמי.

השוו הצעות בין הבנקים

כשאתם פונים לבנק ומקבלים הצעה למשכנתא, בדקו אותה היטב, כולל סך התשלומים המשוקלל לכל התקופה. קחו בחשבון את השינויים המשוערים במדד ובריבית, גם אם אי אפשר לדעת בדיוק בכמה ישנו את גובה ההחזר החודשי שנים קדימה. ברגע שיש לכם הצעה שנשמעת טוב ומתאימה ליכולות ההחזר שלכם, פנו לבנקים נוספים וקבלו עוד הצעות. השוו בין ההצעות שלכם, ונסו לבדוק אם אחד הבנקים ישווה את תנאי ההצעה האחרת שתקבלו. כמובן שיש מקום לדבר ולנהל משא ומתן על גובה הריבית ועל עמלת פתיחת תיק המשכנתא.

צילום: שאטרסטוק

השקיעו בקיימות ובבנייה ירוקה

סוג המשכנתא וההון העצמי הם לא הדברים היחידים שמשנים את השורה התחתונה. גם לסוג הדירה שאתם רוכשים יש השפעה והחשבון שאתם עושים צריך לכלול בתוכו גם את העלויות הנוספות שצפויות לכם. בחרתם לרכוש דירה מיד שניה או שלישית? סביר שאתם צריכים לקחת בחשבון גם תיקונים, החלפת תשתיות והוצאות שוטפות על בלאי, גם אם אלו אינם נראים באופק בשנה הראשונה.

אפשרות אחרת היא לבחור לקחת משכנתא לטובת מגורים במבנה שתומך בערכי הקיימות, ולראייה בשנים האחרונות נרשם זינוק בשיעור רכישת הדירות הירוקות החדשות. יש לדעת שבנייה ירוקה, גישה מערכתית כוללת לתכנון, בנייה ותפעול בניינים, מאפשרת לדיירים לחסוך במשאבים (מים, אנרגיה), תוך הפחתת הפגיעה ככל הניתן במשאבים טבעיים מתכלים וחיסכון כלכלי הבא לידי ביטוי בירידה בהוצאות משק הבית לצורכי חשמל ומים.

ביולי 2011 קבע מכון התקנים הישראלי את התקן החדש לבנייה ירוקה, וכל בניין נמדד על פי פיתוח השטחים הלא בנויים, אוורור החללים הפנימיים, טיפול במי נגר ודרישות נוספות. מאז ועד היום נבנו פרויקטים רבים ברחבי הארץ, ובכתבות שהתפרסמו בכלי תקשורת שונים עוד בתחילת הדרך, דיווחו המשפחות המתגוררות על חיסכון של כמה עשרות אחוזים בהוצאות החשמל והמים. לדברי אחת המשפחות, על אף שמחירה של דירה ירוקה היה גבוה יותר לעומת דירה רגילה, מדובר בהשקעה משתלמת הבאה לידי ביטוי מדי חודש.

כשאתם מרגישים שכל הנתונים בידכם, אתם יכולים להתחיל לברר אילו ממסלולי משכנתאות שרלוונטיים לכם מוצעים בבנקים השונים. אחרי מחקר ראשוני, בחרו לכם לפחות שלוש אפשרויות וקבעו פגישות עם יועצי משכנתאות. אל תרגישו מבוכה או אי נעימות מלשאול שאלות שנדמה לכם שכולם יודעים את התשובה עליהם. משכנתא היא ככל הנראה ההלוואה הכי גדולה שתתחייבו לה בחייכם ומומלץ שלא להקל בה ראש.

מתי (ואיך) לקחת משכנתא?

לפני שקונים דירה חדשה, במיוחד או זו הדירה הראשונה שלכם – צריך לחשוב על המשכנתא. מדובר בהלוואה בסכומים גדולים מאוד שניתנת בתמורה לשעבוד הדירה. זה לא אומר שצריך לעשות תואר במנהל עסקים כדי לקנות דירה ולקחת משכנתא, רק שכדאי להכיר את המצב הכלכלי שלכם ואת ההצעות שקיימות עבורכם בבנקים השונים.

גיוס ההון הראשוני

​קודם כל, תתכננו. תבדקו כמה חסכתם עד כה, במה שמכונה כיום בתחום – הון עצמי. בהתחשב בסכום וביכולת שלכם להחזיר סכום כל חודש, תבחנו אם זה הזמן הנכון עבורכם לקחת משכנתא. ״אני מאמין שכמה שתהיה חייב פחות ותוכל להתקיים בזכות עצמך – יותר טוב" מסביר אלעד בלנק, מומחה לחיסכון בתשלומי המשכנתא. "הבעיה היא שלצערנו, זה לא תמיד אפשרי אצל מרבית האוכלוסייה כשמדובר ברכישת דירה ראשונה למגורים״.

בלנק מציין שרוב האנשים שרוכשים דירה ראשונה למגורים נעזרים בהורים, ומוסיף נתון סטטיסטי מלקוחותיו: ״בשנים האחרונות כ-78% מהזוגות הצעירים שרוכשים נכס ראשון למגורים נעזרו בהורים בגיוס ההון הראשוני״. התמזל מזלכם וההורים שמו כסף בצד כדי שיהיה לכם קל יותר בעתיד? הרווחתם. בחלק מהמקרים ההורים הם אלו שרוכשים את הדירה, והילדים מחזירים להם סכום כל חודש, במקום להמשיך ולשלם שכירות ולהוציא כסף על בית של מישהו אחר.

>ברגע שהחלטתם היכן תגורו ומה מתאים לכם – אם אתם רוצים לחפש דירות למכירה בחדרה, דירות חדשות ברמת גן או אולי דירה למכירה בראשון לציון – ההון העצמי הוא המפתח הראשון והחיוני להגשמת חלום הדירה. ככל שתקדימו לרכוש אותה, כך תגדילו את ערך ההשקעה שלכם, בין אם למגורים מידיים או לטווח הארוך. הגורם המשמעותי הבא שיקבע מתי תוכלו לקנות דירה, הוא גובה ההחזר החודשי.

 

צילום: שאטסרטסוק

ההחזר החודשי: כמה שיותר גבוה, יותר טוב

באתר ״האוצר שלי״ מבית משרד האוצר, ממליצים שגובה ההחזר החודשי לא יעלה על 25% מההכנסה שלכם, כדי שתוכלו לשמור על רמת החיים אליה אתם רגילים ותקחו בחשבון הוצאות לא מתוכננות. ״​משפחות רבות טועות לחשוב שהעיקר הוא לקבל משכנתא. בפועל, העיקר הוא להצליח לשלם אותה עד סופה״, מרחיב רימון חייט, מחבר הספר ״משכנתא יעילה״: ״לבנק אין סיכון, יש לו דירה למכור ולכסות את החוב. כלל האצבע של שליש מההכנסה כהחזר חודשי למשכנתא הוא ממוצע. אפשר לטבוע בבריכה עם עומק ממוצע של חצי מטר, ואפשר להגיע להוצאה לפועל ולעיקול עם החזר של שליש מההכנסה. על כל משפחה לבדוק כמה היא מסוגלת להחזיר בחודש ולא כמה הממוצע יכול להחזיר. לפי ההחזר החודשי אפשר לקבוע את המשכנתא״.

חשוב לבחור בתמהיל נכון, שיאפשר לכם להתמודד עם החזר משכנתא חודשי, אך יחד עם זאת יאפשר לצמצם את סך החזרי הריבית. בלנק מדגיש ש”החוכמה היא לבצע בירור צרכים מעמיק ולתכנן את המשכנתא כך שתיקח בחשבון את המשתנים הקונקרטיים לעסקה ולהעמיד תמהיל שעונה על חמשת הקריטריונים הבאים:

א. ינגוס בקרן ההלוואה במקסימום כבר מהחודש הראשון לתשלום ויקטין את החוב לבנק.
ב. גובה ההחזר יתאים לצרכים והיכולות הכלכליות שלכם.
ג. ההחזר יהיה כמה שיותר יציב לאורך השנים.
ד. יש אפשרויות לפירעון מוקדם בלי קנסות.
ה. המשכנתא מתוכננת לתקופה הקצרה ביותר האפשרית".

ההחזר החודשי ייקבע לפי התנאים הפיננסיים שאתם מצויים וצפויים להיות בהם. מומלץ לשמור על החזר חודשי גבוה ככל הניתן, כל עוד תעמדו בו, כדי לקצר את אורך חיי ההלוואה. זו הדרך הטובה ביותר לוודא שתשלמו פחות ריבית על המשכנתא. לפעמים זה אומר ללכת נגד מה שנראה נוח במבט ראשון, ולא להתחיל עם החזר נמוך שמשאיר כסף לחיסכון. במקרה כזה אולי תחסכו, אבל תפסידו עליו בריבית לבנק. למי שאין את הזמן או הכוח לנבור במעל ל-40 מסלולים שונים ושילוביהם, קיימת אפשרות להיעזר ביועץ משכנתאות. רק שימו לב שהוא חיצוני לבנק ובלתי תלוי.

זכרו שגם ״מיקוח״ היא לא מילה גסה בכל מה שנוגע למשכנתא. לגיטימי לקבל הצעות מכמה בנקים, להשוות בין ההצעות ולנהל משא ומתן על העמלה לפתיחת התיק ועל גובה הריבית.

באיזה גיל כדאי להתחיל?

גיל הלווים הוא פקטור משמעותי בבניית התמהיל. הבנקים נותנים משכנתאות למשך של עד 30 שנה. יש מי שמעדיפים לחסוך במהלך השנים אם זה מתאפשר, ובסופו של דבר לקחת הלוואה קטנה ולשלם הרבה פחות לבנק. אבל לרוב, משכנתאות ​על דירה ראשונה נחתמות בגילאים צעירים. ״זה שאפשר לפרוס בחלק מהמקרים ל-30 שנה מאחר ומדובר בזוג צעיר, לא אומר שזה בהכרח כדאי" מחדד בלנק. "הבחירה הנכונה תלויה באילוצים הפיננסים ובאורח החיים. אם כבר לוקחים הלוואה – רצוי להחזיר אותה כמה שיותר מהר. יש זוגות שלוקחים משכנתא גבוהה אך יכולותיהם הכלכליות מאפשרות להם לפרוס אותה לפחות מ-30 שנים״.
בכל מקרה, קחו בחשבון את עניין התזרים החודשי. בכל שלב בתהליך הזכירו לעצמכם שהמשכנתא היא האמצעי ולא המטרה, וחשוב לקחת אותה כשמגיעה הדירה הנכונה בפרוייקט המתאים, וכשאתם בשלב המתאים בחיים. כדאי לוודא שהדירה שאתם קונים נבנית על פי תו התקן של בנייה ירוקה, כדי לחסוך בעלויות השוטפות שיכולות להצטבר לסכומים נכבדים.

בשורה התחתונה – אם תיצמדו לטיפים האלו, תוכלו לקחת משכנתא ולהישאר רגועים:

  • זכרו שהון עצמי גדול יחסוך לכם על תשלומי הריבית בעתיד.
  • למדו את הנושא, או התייעצו עם מומחה.
  • התמקדו בתמהיל – הכירו את מסלולי המשכנתאות השונים.
  • העריכו באמת ובלי לייפות איזה סכום תוכלו להחזיר כל חודש
  • העדיפו להחזיר סכום גבוה כל חודש ולקחת משכנתא קצרה ככל הניתן
  • ערכו סקר שוק והתמקחו, אל תמהרו לקחת את המשכנתא הראשונה שמציעים לכם

ומה הלאה? אורזים בקלות עם המדריך שלנו

צילום: שאטרסטוק

פרויקטים
פרויקטים

משרד מכירות

השאירו פרטים, ונחזור אליכם מתי שמתאים לכם

מעדיפים שנצור עמכם קשר?

השאירו פרטים, אחזור אליכם מתי שמתאים לכם

    עיקבו אחרינו: שיכון ובינוי - Shikun & Binui

    הי :) נשמח לענות על כל שאלה או צורך

    השאירו פרטים, נציגינו יצרו איתכם קשר מתי שמתאים לכם

      עיקבו אחרינו: שיכון ובינוי - Shikun & Binui