7 טיפים לפני לקיחת משכנתא

אם אתם עומדים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם, רוב הסיכויים הם שאתם עומדים לקחת משכנתא. למרות שמדובר בתהליך אותו עובר אחוז גדול מהאוכלוסיה, רובנו מגיעים אליו בלי שום ידע מקדים, ואת רוב המידע אנחנו צריכים לאסוף לבד, מהרשת, או בעזרת יועץ משכנתאות.

התהליך מחייב אתכם להכיר מקרוב לא רק את חשבון הבנק שלכם ואת נציגי הבנק, אלא להתיידד עם נציגי בנקים נוספים ובנקים למשכנתאות, ללמוד לנהל משא ומתן ולהכיר במהירות מונחים כמו ריבית קבועה לעומת משתנה, גרייס, הצמדה לדולר ועוד.

כדי לבדוק איך עושים את זה, דיברנו עם שני זוגות צעירים שלקחו משכנתא וקנו דירה. זוג אחד נעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות, והזוג השני ערך את הבירורים מול הבנק באופן עצמאי. שניהם מרוצים מהדירות שלהם מאוד, מהתהליך לקבלת המשכנתא, קצת פחות.

צילום: שאטרסטוק

הבדל של עשרות אלפי שקלים בגובה המשכנתא

טל (34) ואריאל (38), קנו דירה בשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב, והם מסבירים שצריך לזכור שמדובר בהתחייבות גדולה: "רכישת דירה היא בהרבה מקרים העסקה הכי יקרה שאדם או זוג עושים בחיים שלהם. אנשים נלחצו בעבר מהתחייבות לשלוש שנים לחברות סלולר, וכאן מדובר ברכישה לטווח ארוך, על מיליוני שקלים" מספר טל.

הם בחרו להיעזר ביועץ משכנתאות על סמך הרצאה שלו, אליה הגיעו במקרה ובה הבינו שאין להם את הידע או הזמן הדרוש. "הוא עשה את כל העבודה המתישה עבורנו", מספר טל, "גם אם אשב במשך שנה על כל לוחות החישוב, אבדוק שילובים בין מעל ל-40 מסלולי משכנתא שונים, כשיש הבדלים בגובה הריביות גם בין סניפים שונים באותו בנק, אני לא חושב שאגיע לתוצאה ולחיסכון בזמן שהוא נתן לי".

טל ואריאל קיבלו ארבע הצעות, כשהמיקוח נעשה בין שתי הצעות עיקריות, והבחירה הסופית הייתה בבנק שנתן את ההצעה הטובה ביותר, בזמן הקצר ביותר. ההבדל בין ההצעה אותה לקחו לבין הצעות אחרות התבטא בעשרות אלפי שקלים.

טל מציע לקחת בחשבון שמדובר במשהו שצריך לגשת אליו בסבלנות ואורך רוח: "אם אתם לא מגיעים מתחום הבנקאות ואתם עסוקים במקביל במרדף היום-יומי של עבודה, ילדים, זמן לזוגיות, זמן לעצמכם, משפחה וחברים – זו מטלה שצריך לפנות לה חלק נכבד מהזמן שלכם. כל זה במקביל להחלטות שתקחו עוד קודם לכן על סוג הנכס, האם לקנות דירה בבניין או בית פרטי ובחירות נוספות שמתרחשות בדרך".

"זה כאב ראש, אבל אפשר לקבל תנאים טובים בקניית דירה"

מרינה (32) ואסף (34) קנו דירה בחולון, וביצעו את המשא ומתן מול הבנקים בעצמם. גם הם וגם טל ואריאל לא הגיעו עם שום ידע מוקדם על הנושא, למעט המידע הבסיסי שמדובר בהרבה כסף, ושפריסת ההחזר על גבי שנים הכרחית כדי לעמוד בו באופן סביר. "אני מודה שזה היה כאב ראש לא קטן", היא אומרת, "אבל אפשר לעשות את זה לבד, ולקבל תנאים טובים בלי עזרה חיצונית. צריך לקחת בחשבון שזה לוקח זמן, כולל חיפושי חנייה, ולהיערך עם כמה ימי חופש מראש".

מרינה ואסף קיבלו שתי הצעות, התמקחו ובחרו בהצעה הטובה יותר. מעבר לזמן, מה שאיתגר אותם היה העובדה שעדיין מדובר בתהליך מסורבל. "יש הרבה בירוקרטיה מסביב", היא מסבירה, "עם הרבה חתימות שצריך להעביר פיזית ממקום למקום".

למרות שאף אחד כנראה לא יתאר לכם את לקיחת המשכנתא ככיף גדול, היערכות מקדימה וקצת ידע יכולים בהחלט להקל ולזרז עניינים, וגם להבטיח שתדאגו לקחת את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.

צילום: שאטרסטוק

7 טיפים ללקיחת משכנתא מזוגות שעשו את זה:

  1. נשימה עמוקה: כנסו לנושא עם סבלנות. התהליך לוקח זמן, וניירת ויכול לארוך החל משבועיים ועד למעלה מארבעה חודשים.
  2. קודם מוצאים דירה, אחר כך לוקחים משכנתא: הבנקים קובעים פגישות על משכנתא רק אחרי שיש לכם מסמך שמאשר הסכמה עקרונית לרכישת הנכס מהצד השני. גם אם מדובר בפרויקט עתידי שיתממש בעוד כמה שנים, הגיעו עם הוכחה שאתם עומדים לקנות דירה.
  3. ניירת: הגיעו לבנק עם תלושי משכורת של כל מי שלוקח את המשכנתא, לשלושה חודשים אחורה. מומלץ לברר אם הבנק מבקש מסמכים נוספים במעמד זה.
  4. זמן זה כסף: אם ההכנסות שלכם מאפשרות צמצמו את טווח השנים של המשכנתא והגדילו את ההחזר החודשי. זה יחסוך לכם זמן ועלויות של ריביות.
  5. קובעים פגישות סמוכות: ההצעות מהבנק תחומות בזמן שבו "שומרים" על ההצעה עבורכם. לכן כדאי לקבוע פגישות סמוכות זו לזו ככל הניתן עם בנקים שונים, כדי שיהיה לכם פנאי לבחור את ההצעה הטובה ביותר בלי שהתוקף שלה יפוג.
  6. שימו לב לפרטים הקטנים: וודאו שאחרי התשלום הראשון סכום ההחזר החודשי שלכם – כלומר גובה הריבית והקרן – הולך ויורד. טעויות קורות, ואתם עלולים למצוא את עצמכם ממשיכים לשלם את אותו סכום החזר גבוה גם במשך עשר שנים.
  7. חקרו ושאלו: בררו ברשת, עם חברים שכבר עשו את זה או עם איש מקצוע על סוגי המסלולים השונים והריביות, ולמדו איזה מסלול מתאים להון הראשוני, לגובה המשכנתא ולהחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו. קבלו לפחות שתי הצעות לפני שאתם מחליטים, כדי שתוכלו להתמקח ולקחת את ההצעה הטובה יותר. מדובר בסכומי כסף גדולים שישפיעו עליכם לאורך שנים.

בהצלחה!

מתי (ואיך) לקחת משכנתא?

לפני שקונים דירה חדשה, במיוחד או זו הדירה הראשונה שלכם – צריך לחשוב על המשכנתא. מדובר בהלוואה בסכומים גדולים מאוד שניתנת בתמורה לשעבוד הדירה. זה לא אומר שצריך לעשות תואר במנהל עסקים כדי לקנות דירה ולקחת משכנתא, רק שכדאי להכיר את המצב הכלכלי שלכם ואת ההצעות שקיימות עבורכם בבנקים השונים.

גיוס ההון הראשוני

​קודם כל, תתכננו. תבדקו כמה חסכתם עד כה, במה שמכונה כיום בתחום – הון עצמי. בהתחשב בסכום וביכולת שלכם להחזיר סכום כל חודש, תבחנו אם זה הזמן הנכון עבורכם לקחת משכנתא. ״אני מאמין שכמה שתהיה חייב פחות ותוכל להתקיים בזכות עצמך – יותר טוב" מסביר אלעד בלנק, מומחה לחיסכון בתשלומי המשכנתא. "הבעיה היא שלצערנו, זה לא תמיד אפשרי אצל מרבית האוכלוסייה כשמדובר ברכישת דירה ראשונה למגורים״.

בלנק מציין שרוב האנשים שרוכשים דירה ראשונה למגורים נעזרים בהורים, ומוסיף נתון סטטיסטי מלקוחותיו: ״בשנים האחרונות כ-78% מהזוגות הצעירים שרוכשים נכס ראשון למגורים נעזרו בהורים בגיוס ההון הראשוני״. התמזל מזלכם וההורים שמו כסף בצד כדי שיהיה לכם קל יותר בעתיד? הרווחתם. בחלק מהמקרים ההורים הם אלו שרוכשים את הדירה, והילדים מחזירים להם סכום כל חודש, במקום להמשיך ולשלם שכירות ולהוציא כסף על בית של מישהו אחר.

>ברגע שהחלטתם היכן תגורו ומה מתאים לכם – אם אתם רוצים לחפש דירות למכירה בחדרה, דירות חדשות ברמת גן או אולי דירה למכירה בראשון לציון – ההון העצמי הוא המפתח הראשון והחיוני להגשמת חלום הדירה. ככל שתקדימו לרכוש אותה, כך תגדילו את ערך ההשקעה שלכם, בין אם למגורים מידיים או לטווח הארוך. הגורם המשמעותי הבא שיקבע מתי תוכלו לקנות דירה, הוא גובה ההחזר החודשי.

 

צילום: שאטסרטסוק

ההחזר החודשי: כמה שיותר גבוה, יותר טוב

באתר ״האוצר שלי״ מבית משרד האוצר, ממליצים שגובה ההחזר החודשי לא יעלה על 25% מההכנסה שלכם, כדי שתוכלו לשמור על רמת החיים אליה אתם רגילים ותקחו בחשבון הוצאות לא מתוכננות. ״​משפחות רבות טועות לחשוב שהעיקר הוא לקבל משכנתא. בפועל, העיקר הוא להצליח לשלם אותה עד סופה״, מרחיב רימון חייט, מחבר הספר ״משכנתא יעילה״: ״לבנק אין סיכון, יש לו דירה למכור ולכסות את החוב. כלל האצבע של שליש מההכנסה כהחזר חודשי למשכנתא הוא ממוצע. אפשר לטבוע בבריכה עם עומק ממוצע של חצי מטר, ואפשר להגיע להוצאה לפועל ולעיקול עם החזר של שליש מההכנסה. על כל משפחה לבדוק כמה היא מסוגלת להחזיר בחודש ולא כמה הממוצע יכול להחזיר. לפי ההחזר החודשי אפשר לקבוע את המשכנתא״.

חשוב לבחור בתמהיל נכון, שיאפשר לכם להתמודד עם החזר משכנתא חודשי, אך יחד עם זאת יאפשר לצמצם את סך החזרי הריבית. בלנק מדגיש ש”החוכמה היא לבצע בירור צרכים מעמיק ולתכנן את המשכנתא כך שתיקח בחשבון את המשתנים הקונקרטיים לעסקה ולהעמיד תמהיל שעונה על חמשת הקריטריונים הבאים:

א. ינגוס בקרן ההלוואה במקסימום כבר מהחודש הראשון לתשלום ויקטין את החוב לבנק.
ב. גובה ההחזר יתאים לצרכים והיכולות הכלכליות שלכם.
ג. ההחזר יהיה כמה שיותר יציב לאורך השנים.
ד. יש אפשרויות לפירעון מוקדם בלי קנסות.
ה. המשכנתא מתוכננת לתקופה הקצרה ביותר האפשרית".

ההחזר החודשי ייקבע לפי התנאים הפיננסיים שאתם מצויים וצפויים להיות בהם. מומלץ לשמור על החזר חודשי גבוה ככל הניתן, כל עוד תעמדו בו, כדי לקצר את אורך חיי ההלוואה. זו הדרך הטובה ביותר לוודא שתשלמו פחות ריבית על המשכנתא. לפעמים זה אומר ללכת נגד מה שנראה נוח במבט ראשון, ולא להתחיל עם החזר נמוך שמשאיר כסף לחיסכון. במקרה כזה אולי תחסכו, אבל תפסידו עליו בריבית לבנק. למי שאין את הזמן או הכוח לנבור במעל ל-40 מסלולים שונים ושילוביהם, קיימת אפשרות להיעזר ביועץ משכנתאות. רק שימו לב שהוא חיצוני לבנק ובלתי תלוי.

זכרו שגם ״מיקוח״ היא לא מילה גסה בכל מה שנוגע למשכנתא. לגיטימי לקבל הצעות מכמה בנקים, להשוות בין ההצעות ולנהל משא ומתן על העמלה לפתיחת התיק ועל גובה הריבית.

באיזה גיל כדאי להתחיל?

גיל הלווים הוא פקטור משמעותי בבניית התמהיל. הבנקים נותנים משכנתאות למשך של עד 30 שנה. יש מי שמעדיפים לחסוך במהלך השנים אם זה מתאפשר, ובסופו של דבר לקחת הלוואה קטנה ולשלם הרבה פחות לבנק. אבל לרוב, משכנתאות ​על דירה ראשונה נחתמות בגילאים צעירים. ״זה שאפשר לפרוס בחלק מהמקרים ל-30 שנה מאחר ומדובר בזוג צעיר, לא אומר שזה בהכרח כדאי" מחדד בלנק. "הבחירה הנכונה תלויה באילוצים הפיננסים ובאורח החיים. אם כבר לוקחים הלוואה – רצוי להחזיר אותה כמה שיותר מהר. יש זוגות שלוקחים משכנתא גבוהה אך יכולותיהם הכלכליות מאפשרות להם לפרוס אותה לפחות מ-30 שנים״.
בכל מקרה, קחו בחשבון את עניין התזרים החודשי. בכל שלב בתהליך הזכירו לעצמכם שהמשכנתא היא האמצעי ולא המטרה, וחשוב לקחת אותה כשמגיעה הדירה הנכונה בפרוייקט המתאים, וכשאתם בשלב המתאים בחיים. כדאי לוודא שהדירה שאתם קונים נבנית על פי תו התקן של בנייה ירוקה, כדי לחסוך בעלויות השוטפות שיכולות להצטבר לסכומים נכבדים.

בשורה התחתונה – אם תיצמדו לטיפים האלו, תוכלו לקחת משכנתא ולהישאר רגועים:

  • זכרו שהון עצמי גדול יחסוך לכם על תשלומי הריבית בעתיד.
  • למדו את הנושא, או התייעצו עם מומחה.
  • התמקדו בתמהיל – הכירו את מסלולי המשכנתאות השונים.
  • העריכו באמת ובלי לייפות איזה סכום תוכלו להחזיר כל חודש
  • העדיפו להחזיר סכום גבוה כל חודש ולקחת משכנתא קצרה ככל הניתן
  • ערכו סקר שוק והתמקחו, אל תמהרו לקחת את המשכנתא הראשונה שמציעים לכם

ומה הלאה? אורזים בקלות עם המדריך שלנו

צילום: שאטרסטוק

פרויקטים
פרויקטים

משרד מכירות

השאירו פרטים, ונחזור אליכם מתי שמתאים לכם

מעדיפים שנצור עמכם קשר?

השאירו פרטים, אחזור אליכם מתי שמתאים לכם

    עיקבו אחרינו: שיכון ובינוי - Shikun & Binui

    הי :) נשמח לענות על כל שאלה או צורך

    השאירו פרטים, נציגינו יצרו איתכם קשר מתי שמתאים לכם

      עיקבו אחרינו: שיכון ובינוי - Shikun & Binui