תגית: בנק

אם אתם עומדים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם, רוב הסיכויים הם שאתם עומדים לקחת משכנתא. למרות שמדובר בתהליך אותו עובר אחוז גדול מהאוכלוסיה, רובנו מגיעים אליו בלי שום ידע מקדים, ואת רוב המידע אנחנו צריכים לאסוף לבד, מהרשת, או בעזרת יועץ משכנתאות.

התהליך מחייב אתכם להכיר מקרוב לא רק את חשבון הבנק שלכם ואת נציגי הבנק, אלא להתיידד עם נציגי בנקים נוספים ובנקים למשכנתאות, ללמוד לנהל משא ומתן ולהכיר במהירות מונחים כמו ריבית קבועה לעומת משתנה, גרייס, הצמדה לדולר ועוד.

כדי לבדוק איך עושים את זה, דיברנו עם שני זוגות צעירים שלקחו משכנתא וקנו דירה. זוג אחד נעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות, והזוג השני ערך את הבירורים מול הבנק באופן עצמאי. שניהם מרוצים מהדירות שלהם מאוד, מהתהליך לקבלת המשכנתא, קצת פחות.

הבדל של עשרות אלפי שקלים בגובה המשכנתא

טל (34) ואריאל (38), קנו דירה בשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב, והם מסבירים שצריך לזכור שמדובר בהתחייבות גדולה: "רכישת דירה היא בהרבה מקרים העסקה הכי יקרה שאדם או זוג עושים בחיים שלהם. אנשים נלחצו בעבר מהתחייבות לשלוש שנים לחברות סלולר, וכאן מדובר ברכישה לטווח ארוך, על מיליוני שקלים" מספר טל.

הם בחרו להיעזר ביועץ משכנתאות על סמך הרצאה שלו, אליה הגיעו במקרה ובה הבינו שאין להם את הידע או הזמן הדרוש. "הוא עשה את כל העבודה המתישה עבורנו", מספר טל, "גם אם אשב במשך שנה על כל לוחות החישוב, אבדוק שילובים בין מעל ל-40 מסלולי משכנתא שונים, כשיש הבדלים בגובה הריביות גם בין סניפים שונים באותו בנק, אני לא חושב שאגיע לתוצאה ולחיסכון בזמן שהוא נתן לי".

טל ואריאל קיבלו ארבע הצעות, כשהמיקוח נעשה בין שתי הצעות עיקריות, והבחירה הסופית הייתה בבנק שנתן את ההצעה הטובה ביותר, בזמן הקצר ביותר. ההבדל בין ההצעה אותה לקחו לבין הצעות אחרות התבטא בעשרות אלפי שקלים.

טל מציע לקחת בחשבון שמדובר במשהו שצריך לגשת אליו בסבלנות ואורך רוח: "אם אתם לא מגיעים מתחום הבנקאות ואתם עסוקים במקביל במרדף היום-יומי של עבודה, ילדים, זמן לזוגיות, זמן לעצמכם, משפחה וחברים – זו מטלה שצריך לפנות לה חלק נכבד מהזמן שלכם. כל זה במקביל להחלטות שתקחו עוד קודם לכן על סוג הנכס, האם לקנות דירה בבניין או בית פרטי ובחירות נוספות שמתרחשות בדרך".

"זה כאב ראש, אבל אפשר לקבל תנאים טובים בקניית דירה"

מרינה (32) ואסף (34) קנו דירה בחולון, וביצעו את המשא ומתן מול הבנקים בעצמם. גם הם וגם טל ואריאל לא הגיעו עם שום ידע מוקדם על הנושא, למעט המידע הבסיסי שמדובר בהרבה כסף, ושפריסת ההחזר על גבי שנים הכרחית כדי לעמוד בו באופן סביר. "אני מודה שזה היה כאב ראש לא קטן", היא אומרת, "אבל אפשר לעשות את זה לבד, ולקבל תנאים טובים בלי עזרה חיצונית. צריך לקחת בחשבון שזה לוקח זמן, כולל חיפושי חנייה, ולהיערך עם כמה ימי חופש מראש".

מרינה ואסף קיבלו שתי הצעות, התמקחו ובחרו בהצעה הטובה יותר. מעבר לזמן, מה שאיתגר אותם היה העובדה שעדיין מדובר בתהליך מסורבל. "יש הרבה בירוקרטיה מסביב", היא מסבירה, "עם הרבה חתימות שצריך להעביר פיזית ממקום למקום".

למרות שאף אחד כנראה לא יתאר לכם את לקיחת המשכנתא ככיף גדול, היערכות מקדימה וקצת ידע יכולים בהחלט להקל ולזרז עניינים, וגם להבטיח שתדאגו לקחת את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.

צילום: שאטרסטוק

7 טיפים ללקיחת משכנתא מזוגות שעשו את זה:

1. נשימה עמוקה: כנסו לנושא עם סבלנות. התהליך לוקח זמן, וניירת ויכול לארוך החל משבועיים ועד למעלה מארבעה חודשים.
2. קודם מוצאים דירה, אחר כך לוקחים משכנתא: הבנקים קובעים פגישות על משכנתא רק אחרי שיש לכם מסמך שמאשר הסכמה עקרונית לרכישת הנכס מהצד השני. גם אם מדובר בפרויקט עתידי שיתממש בעוד כמה שנים, הגיעו עם הוכחה שאתם עומדים לקנות דירה.
3. ניירת: הגיעו לבנק עם תלושי משכורת של כל מי שלוקח את המשכנתא, לשלושה חודשים אחורה. מומלץ לברר אם הבנק מבקש מסמכים נוספים במעמד זה.
4. זמן זה כסף: אם ההכנסות שלכם מאפשרות צמצמו את טווח השנים של המשכנתא והגדילו את ההחזר החודשי. זה יחסוך לכם זמן ועלויות של ריביות.
5. קובעים פגישות סמוכות: ההצעות מהבנק תחומות בזמן שבו "שומרים" על ההצעה עבורכם. לכן כדאי לקבוע פגישות סמוכות זו לזו ככל הניתן עם בנקים שונים, כדי שיהיה לכם פנאי לבחור את ההצעה הטובה ביותר בלי שהתוקף שלה יפוג.
6. שימו לב לפרטים הקטנים: וודאו שאחרי התשלום הראשון סכום ההחזר החודשי שלכם – כלומר גובה הריבית והקרן – הולך ויורד. טעויות קורות, ואתם עלולים למצוא את עצמכם ממשיכים לשלם את אותו סכום החזר גבוה גם במשך עשר שנים.
7. חקרו ושאלו: בררו ברשת, עם חברים שכבר עשו את זה או עם איש מקצוע על סוגי המסלולים השונים והריביות, ולמדו איזה מסלול מתאים להון הראשוני, לגובה המשכנתא ולהחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו. קבלו לפחות שתי הצעות לפני שאתם מחליטים, כדי שתוכלו להתמקח ולקחת את ההצעה הטובה יותר. מדובר בסכומי כסף גדולים שישפיעו עליכם לאורך שנים.

בהצלחה!

הדרך של רובנו לרכישת דירה עובר בבנק למשכנתאות. ההחלטה המרגשת על חיים בבית שכולו שלנו, וההחלטה העסקית על השקעה בנדל״ן, כרוכות בסוגיות בירוקרטיות, מפגשים עם שמאים, רשמי זכויות, עורכי דין ואחרים, כמו גם בחיפוש אחר משכנתא שמתאימה לצרכינו ויכולותינו.
בזכות רגולציות ממשלתיות בשנים האחרונות ושינויים כלכליים שנעשו לאחרונה, עומדות בפנינו אופציות רבות ללקיחת משכנתא. הריבוי הזה משחק לטובתנו כצרכנים ומספק דרכים לחסוך בהוצאות – גם באופן נקודתי וגם לטווח הארוך.

איך בוחרים משכנתא ודירה שיחסכו לכם כסף?

צילום: שאטרסטוק

קבלו עצה טובה

אנחנו ממליצים לדבר עם קרובים או חברים שכבר לקחו משכנתא. התייעצו עם אנשים שאתם מכירים טוב וסומכים על שיקול הדעת שלהם, כי אין חכם כבעל ניסיון. גם אם השיקולים שלכם שונים, תוכלו להבין יותר טוב את התהליך ולאמץ את מה שמתאים לכם. ראיינו שני זוגות כאלה שלקחו משכנתא והם חולקים תובנות, אנקדוטות וטיפים שעזרו להם.

תכננו מראש

אחוזי המימון לבנקים למשכנתאות השתנו בשנים האחרונות, וכיום יכול רוכש דירה יחידה (מי שאין לו כבר אחת) לקבל עד 75% מימון מערך הנכס. ומהיכן תגייסו את 25% הנוספים להצגת ההון העצמי הנדרש? עשו חשבון ארוך שכולל את ההשקעות הנזילות (מזומן, קרנות נאמנות, ניירות ערך, פקדונות) ואם אין לכם מושג איפה הם נמצאים, היעזרו באתרים המתמחים בחיפוש המוצרים הפיננסים שלכם.
אם עומדות לרשותכם השקעות ארוכות טווח, אולי ישתלם לכם למשוך את הכספים ולספוג את הקנס. במקרים אחרים ישנה אפשרות לשעבר את בית ההורים לטובת ההון העצמי.

השוו הצעות בין הבנקים

כשאתם פונים לבנק ומקבלים הצעה למשכנתא, בדקו אותה היטב, כולל סך התשלומים המשוקלל לכל התקופה. קחו בחשבון את השינויים המשוערים במדד ובריבית, גם אם אי אפשר לדעת בדיוק בכמה ישנו את גובה ההחזר החודשי שנים קדימה. ברגע שיש לכם הצעה שנשמעת טוב ומתאימה ליכולות ההחזר שלכם, פנו לבנקים נוספים וקבלו עוד הצעות. השוו בין ההצעות שלכם, ונסו לבדוק אם אחד הבנקים ישווה את תנאי ההצעה האחרת שתקבלו. כמובן שיש מקום לדבר ולנהל משא ומתן על גובה הריבית ועל עמלת פתיחת תיק המשכנתא.

צילום: שאטרסטוק

השקיעו בקיימות ובבנייה ירוקה

סוג המשכנתא וההון העצמי הם לא הדברים היחידים שמשנים את השורה התחתונה. גם לסוג הדירה שאתם רוכשים יש השפעה והחשבון שאתם עושים צריך לכלול בתוכו גם את העלויות הנוספות שצפויות לכם. בחרתם לרכוש דירה מיד שניה או שלישית? סביר שאתם צריכים לקחת בחשבון גם תיקונים, החלפת תשתיות והוצאות שוטפות על בלאי, גם אם אלו אינם נראים באופק בשנה הראשונה.

אפשרות אחרת היא לבחור לקחת משכנתא לטובת מגורים במבנה שתומך בערכי הקיימות, ולראייה בשנים האחרונות נרשם זינוק בשיעור רכישת הדירות הירוקות החדשות. יש לדעת שבנייה ירוקה, גישה מערכתית כוללת לתכנון, בנייה ותפעול בניינים, מאפשרת לדיירים לחסוך במשאבים (מים, אנרגיה), תוך הפחתת הפגיעה ככל הניתן במשאבים טבעיים מתכלים וחיסכון כלכלי הבא לידי ביטוי בירידה בהוצאות משק הבית לצורכי חשמל ומים.

ביולי 2011 קבע מכון התקנים הישראלי את התקן החדש לבנייה ירוקה, וכל בניין נמדד על פי פיתוח השטחים הלא בנויים, אוורור החללים הפנימיים, טיפול במי נגר ודרישות נוספות. מאז ועד היום נבנו פרויקטים רבים ברחבי הארץ, ובכתבות שהתפרסמו בכלי תקשורת שונים עוד בתחילת הדרך, דיווחו המשפחות המתגוררות על חיסכון של כמה עשרות אחוזים בהוצאות החשמל והמים. לדברי אחת המשפחות, על אף שמחירה של דירה ירוקה היה גבוה יותר לעומת דירה רגילה, מדובר בהשקעה משתלמת הבאה לידי ביטוי מדי חודש.

כשאתם מרגישים שכל הנתונים בידכם, אתם יכולים להתחיל לברר אילו ממסלולי משכנתאות שרלוונטיים לכם מוצעים בבנקים השונים. אחרי מחקר ראשוני, בחרו לכם לפחות שלוש אפשרויות וקבעו פגישות עם יועצי משכנתאות. אל תרגישו מבוכה או אי נעימות מלשאול שאלות שנדמה לכם שכולם יודעים את התשובה עליהם. משכנתא היא ככל הנראה ההלוואה הכי גדולה שתתחייבו לה בחייכם ומומלץ שלא להקל בה ראש.